El mercado inmobiliario español necesita crear una nueva categoría de operadores de alquiler de vivienda que sea capaz de consolidar este segmento cada vez más decisivo no sólo en el sector, sino en el conjunto de la sociedad. Esta es la principal conclusión del Estudio que ha realizado el Instituto Coordenadas de Gobernanza y Economía Aplicada sobre la situación del mercado de alquiler residencial en España. El Estudio se ha centrado en el análisis de cómo está estructurada la oferta de viviendas en alquiler en España y determina que es imprescindible reinventar a los operadores de alquiler en torno a las grandes operadoras si de verdad se quiere crear un mercado estructurado, transparente y que genere una base de estabilidad para el negocio del alquiler.
El Estudio del Instituto refleja que sólo el 6% de la oferta de viviendas de alquiler está en manos de grandes grupos operadores. La dispersión que supone que el resto esté en manos de empresas muy pequeñas o en una buena parte en manos de operadores individuales, hace completamente imposible disponer de un mercado estable. En las actuales condiciones es imposible que el alquiler satisfaga las necesidades de millones de potenciales usuarios de esta modalidad, dice el Estudio. Se necesita una nueva estructura de operadores de relevancia en el mercado. ¿Cuáles serían los elementos que caracterizarían a esos operadores de relieve? El estudio del Instituto señala las siguientes:Capacidad de generar una oferta que de verdad se adapte a las exigencias del mercado. Hay que limpiar la oferta de alquiler, dice el estudio, que está plagada de activo que no resisten la menor prueba de habitabilidad.
- Capacidad para profesionalizar la gestión del alquiler. Ser arrendador no es limitarse a cobra un alquiler, resalta el estudio del Instituto. Supone disponer de herramientas que permitan posicionar los activos en el mercado y rentabilizar al máximo su ocupación.
- Capacidad de relación con el cliente. El “lo tomas o lo dejas” que ahora impera en el mercado del alquiler tiene los días contados y sólo pervivirá mientras dure el actual desequilibrio entre oferta y demanda. Cuando ambas de aproximen el que sobrevivirá será el que considere al arrendatario como un verdadero cliente; sea capaz de establecer un diálogo con él y disponga de los medios para establecer un sistema de atención al cliente como ya está estandarizada en otros sectores. La satisfacción del cliente, desconocida en el actual mercado del alquiler en España debería ser el paradigma operativo, reitera el estudio del Instituto.
- Capacidad de modificar la visión sobre los activos en alquiler. El Estudio del Instituto señala que para la inmensa mayoría de los españoles la vivienda es un activo financiero y no un bien que se usa según las necesidades. De ahí la obsesión por la compra y el lastre de inmovilismo social que conlleva. Los operadores de alquiler deben liderar este cambio de cultura.
- El Estudio del Instituto señala que uno de los mayores impactos que tendría en el mercado la consolidación de un grupo relevante de operadores sería en la fijación de precios. Disponer de grandes operadores supone manejar información amplia y detallada sobre la realidad del mercado, algo que ahora no existe. Esa información, real y pegada al terreno, permite precios realistas. Los grandes operadores, señala el estudio, tienen una mayor capacidad de generar economías de escala en la gestión de sus activos y reducir notablemente los costes, con el consiguiente impacto en los precios. Pensemos sólo en la capacidad de ahorro en algo tan elemental como un seguro de hogar si se negocian diez mil seguros de golpe, o diez mil mantenimientos de ascensores, señala el estudio.
Para Jesús Sánchez Lambas, Vicepresidente Ejecutivo del Instituto Coordenadas, “el mercado inmobiliario español necesita urgentemente que se consoliden grandes grupos empresariales con capacidad de gestión y de conformar un mercado de verdad, con los estándares adecuados de transparencia. Sólo así se terminará con la actual situación, que no ofrece garantías a los propietarios ni oportunidades a los arrendatarios”.