Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes bloquean la vivienda nueva e impulsan el alza de los precios

Informes y estudios, 13 de julio de 2018

La Comunidad de Madrid sufre un déficit abrumador de viviendas nuevas. Un análisis de las diversas fuentes estadísticas que recogen datos sobre el sector de la promoción y construcción de vivienda en Madrid realizado por el Instituto Coordenadas de Gobernanza y Economía Aplicada señala que, actualmente, apenas hay 3.000 viviendas nuevas a la venta en toda la Comunidad y que, al ritmo actual de ventas, el ‘stock' se habrá agotado en un plazo de entre 9 y 10 meses.

¿Cuáles son las causas de este desequilibrio entre oferta de vivienda nueva y demanda de la misma en uno de los mercados más dinámicos del negocio inmobiliario en estos momentos? El estudio realizado por el Instituto Coordenadas señala que la causa principal de este colapso de la vivienda nueva está en los dilatados plazos que tardan en tramitarse y aprobarse las licencias de obra por los respectivos ayuntamientos.

El Instituto ha revisado la situación en los 22 municipios madrileños con más de 50.000 habitantes y el resultado es que el plazo de tramitación de las licencias de obra nueva se dilata una media de 8 meses. Pero hay una diversidad muy notable en estos plazos. Hay casos verdaderamente significativos por la enorme demora que sufre esta tramitación de las licencias, lo que produce una situación de verdadero bloqueo en el desarrollo de la promoción de viviendas nuevas, según el estudio del Instituto. Es el caso de municipios como Majadahonda, donde el Ayuntamiento tarda una media de 16 meses en tramitar una licencia de obra nueva, o de Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes, donde los plazos medios se sitúan en los 14 meses.

Gráfico plazos licencias grandes municipios Comunidad de Madrid

El estudio del Instituto señala que el retraso en la concesión de licencias para proyectos residenciales distorsiona por completo el mercado inmobiliario en esas zonas y retrae la oferta hasta límites extremos que impactan de forma directa en la fijación de los precios de las viviendas en esas zonas. El informe del Instituto avisa de que el retraso en la concesión de las licencias repercute también en el nivel de costes asociados a la construcción, que se estima que crecen por encima del 5% a partir del sexto mes de paralización de la licencia.

Además de esta zona ‘roja', formada por Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes, que acumula retrasos superiores a un año en la concesión de licencias de obra nueva, el Instituto ha identificado en su estudio una zona ‘amarilla' en la que los plazos de concesión de licencias se sitúan entre los 6 y los 10 meses y que estaría formada por Madrid, 10 meses; Leganés, Las Rozas, y Pinto, con 9 meses; Móstoles, Alcalá de Henares y Arganda, con 8 meses; Torrejón de Ardoz y Alcobendas, con 7 meses; y Alcorcón y Rivas-Vaciamadrid, con 6 meses de plazo medio de demora.

Por otra parte, hay una zona ‘verde', donde la tramitación de las licencias se hace en menos de 6 meses, estaría formada por Boadilla del Monte, Coslada y Parla, donde los promotores de viviendas tardar 5 meses en obtener los permisos de obra; y Collado Villaba, con 4 meses. Los ayuntamientos más eficientes serían los de Aranjuez, Valdemoro y Fuenlabrada, que en apenas 3 meses resuelven este tipo de gestión administrativa.

El estudio del Instituto señala que por encima de 6 meses de plazo de tramitación no hay justificación para no aprobar las licencias de obra nueva. Los medios técnicos de los que disponen las administraciones locales son más que suficientes para gestionar esos expedientes dentro de esos plazos y más en un momento en el que la actividad de la promoción inmobiliaria no es ni mucho menos excesiva a pesar de que se ha reactivado. Sólo la falta de organización y los modelos ineficientes de gestión municipal pueden permitir demoras tan exageradas como los 16 meses de retraso en la tramitación que se dan en Majadahonda o los 14 de Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes.

Para Jesús Sánchez Lambás, Vicepresidente Ejecutivo del Instituto Coordenadas, “actualmente es inasumible que todo el esfuerzo inversor de los promotores, la creatividad de los arquitectos y diseñadores y las esperanzas de miles de usuarios por acceder a una vivienda choquen con el muro de la ineficiencia municipal a la hora de gestionar las licencias de obra nueva. Hay medios técnicos y modelos de gestión más que suficientes para una tramitación correcta en plazos asumibles. Sólo falta el impulso político para que todo eso funcione. Además, a la vista de los resultados del estudio, queda claro que se trata de un problema transversal que va más allá del color político de los ayuntamientos".

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